Direito da propriedade: inadimplência das hipotecas
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Se os padrões mortgagor, o credor hipotecário pode impedir, ou seja, o credor hipotecário pode vender o imóvel hipotecado e manter o máximo dos recursos conforme necessário para saldar a dívida do devedor hipotecário. O credor hipotecário pode iniciar uma ação judicial para ter um funcionário público vender o imóvel em leilão.
Ou, se a hipoteca ou ação de confiança autoriza, em alguns estados o credor hipotecário pode ter a propriedade vendida sem uma ação judicial. leis estaduais especificar notificações necessárias e procedimentos de venda para tal, as vendas privadas de encerramento não judiciais. Este é o processo de venda de imóveis em foreclosure.
Antes de uma venda de encerramento pode ocorrer, o mortgagor deve ter cumprido e não permissível curado o padrão ou exercido a equidade da redenção. As seções a seguir falar sobre estas questões jurídicas anteriores encerramento.
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Inadimplente em uma hipoteca
O credor hipotecário pode encerrar somente se o devedor hipotecário materialmente violar o contrato, que é chamado de padrão. Nem todas as violações do contrato são atos de inadimplência do contrato de hipoteca geralmente especifica o que constitui um padrão. atos típicos de padrão incluem o seguinte:
Deixar de fazer um pagamento exigido de principal e juros, quando programada: Comumente hipotecas permitir um período de carência após a data de vencimento, como 15 dias, mas após esse tempo, o devedor hipotecário está em default.
Fracasso para pagar impostos de propriedade e avaliações públicas sobre o imóvel: Estes impostos e contribuições não pagas pode resultar em ônus que permitem que o governo de vender o imóvel para satisfazer os impostos e contribuições não pagas.
Incapacidade de manter seguro de propriedade: A falta de seguro cria o risco de que a propriedade será danificado com nenhuma fonte de dinheiro para consertá-lo.
Significativamente danificar a propriedade: Danos, obviamente, reduz o valor da propriedade como garantia para o credor hipotecário.
Acelerar a dívida
Um credor hipotecário encerramento quase sempre inicia o processo, acelerando a dívida, embora isso não é tecnicamente necessário encerrar. Antes padrão, a obrigação do devedor hipotecário normalmente é para pagar uma parcela de principal e juros a cada mês.
Mas a hipoteca fornece geralmente que, se os padrões mortgagor, o credor hipotecário pode acelerar a dívida, o que significa exigir o pagamento imediato de toda a principal não pago e outras quantias devidas sob o acordo entre as partes. Em seguida, o credor hipotecário pode encerrar e utilizar o produto da venda para pagar toda a dívida e não apenas parcelas mensais não pagas.
No entanto, independentemente do que a hipoteca diz, a maioria dos tribunais não permitir que o credor para acelerar se seria injusto porque as duras consequências são injustificadas pela inadimplência do devedor hipotecário. Aqui estão algumas circunstâncias em que os tribunais podem considerar aceleração inconcebível:
O padrão era técnica e menor, não causando qualquer prejuízo real para o credor hipotecário ou pôr em risco a segurança do credor hipotecário.
O mortgagor tentou de boa fé para executar suas obrigações, mas não intencionalmente e inocentemente cometeu o padrão.
O padrão foi breve, eo mortgagor prontamente tentaram curar o padrão.
O padrão foi causada por fraude ou conduta de má-fé pelo credor hipotecário.
Uma coisa que não está nesta lista são as circunstâncias pessoais ou financeiras do devedor hipotecário. circunstâncias do mortgagor não fazem aceleração inconcebível ainda que se possa simpatizar com sua situação.
O credor hipotecário também não pode acelerar a dívida se tenha renunciado o direito de fazê-lo. Provavelmente, a renúncia mais comum ocorre quando o credor hipotecário anteriormente aceitou pagamentos em atraso do mortgager, resultando em renúncia ao direito de acelerar a dívida quando um pagamento está atrasado. O credor hipotecário também pode renunciar ao direito de acelerar a dívida, ou ser impedida de fazê-lo, assegurando o mutuário que não vai acelerar a dívida por uma razão particular.
Para evitar renúncia ao direito a acelerar, hipotecas, muitas vezes contêm cláusulas anti-renúncia que dizem que a aceitação do credor hipotecário de pagamentos em atraso ou outros actos de paciência não vai renunciar o direito do credor hipotecário para acelerar a dívida por tais razões no futuro. Tribunais geralmente impor tais cláusulas anti-renúncia.
O mortgagor tem o direito de curar o padrão até o credor hipotecário acelera eficazmente a dívida. Então, se os padrões mortgagor por não fazer um par de pagamentos mensais, o mortgagor pode impedir a aceleração e encerramento por concurso os pagamentos atrasados para o credor hipotecário qualquer momento antes de o credor hipotecário acelera a dívida.
No mínimo, o credor hipotecário deve tomar algumas medidas, como dar aviso ao devedor hipotecário ou a apresentação de uma acção de encerramento, a fim de acelerar a dívida. Muitas vezes, a lei estadual ou contrato de hipoteca exige que o credor hipotecário para dar aviso de sua intenção de acelerar a dívida de 30 dias ou alguma outra vez antes de realmente acelerando, dando o tempo mortgagor para curá-la padrão.
Algumas leis estaduais e acordos de hipotecas também permitir que o mutuário para curar padrão mesmo depois de aceleração, às vezes mesmo até o momento de uma venda de encerramento.
Exercitando a equidade da redenção
Mesmo se a dívida é acelerado e o credor hipotecário começa o processo de encerramento, o mortgagor sempre tem o direito de exercer o equidade da redenção, que é o direito de pagar a totalidade do saldo devedor e, assim, extinguir a hipoteca e evitar uma venda de encerramento.
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O mortgagor sempre tem esse direito equitativa, não importa o que o contrato de hipoteca diz. Qualquer coisa inconsistente com a equidade da redenção é simplesmente inválido. único interesse do credor hipotecário é em ser totalmente reembolsados, por isso, se o devedor hipotecário paga a totalidade da dívida, juntamente com quaisquer outros danos e encargos Ela concordou em pagar, então o credor hipotecário tem recebido tudo o que esperava e não tem mais interesse na propriedade.
O mortgagor pode exercer a equidade da redenção, a qualquer momento, até o momento em que o imóvel é vendido por uma venda de encerramento.