Como estimar os fluxos de caixa líquidos

O processo de estimar os fluxos de caixa líquidos do investimento requer um pouco mais trabalho do que a estimativa do montante que você precisa para investir. Embora você está trabalhando com QuickBooks 2012, você vai precisar da ajuda de Excel ou outra planilha financeira.

Sente-se e pensar cuidadosamente sobre quaisquer receitas adicionais e quaisquer custos adicionais que o investimento produz. Obviamente, você espera que o efeito líquido do investimento você vai economizar dinheiro. No entanto, certos valores do investimento vai custar caro. Por outro lado, você também receberá a poupança que o investimento retorna.

Você deseja construir um pouco de programação - isto pode ser escrito no verso de um guardanapo ou digitado em um programa de planilhas como o Excel - e usá-lo para estimar e calcular os fluxos de caixa com cuidado.

Suponha que, no caso do prédio de escritórios, que os dois itens seguintes determinar os fluxos de caixa líquidos.

• A nova hipoteca exige um pagamento anual de juros $ 21.000. Para manter as coisas simples (não se preocupe com amortização de principal apenas ainda), suponha que esta é uma hipoteca do interesse-somente. Suponha ainda que você precisa pagar todo o saldo de hipoteca em 20 anos como parte de um pagamento de balão. Nesse meio tempo, no entanto, você vai pagar R $ 21.000 no final de cada ano.

• Porque você possui seu próprio edifício, você economizar US $ 20.000 em renda no primeiro ano. Este valor, no entanto, aumenta a cada ano. Se o aluguel que você está pagando tem aumentado a cada ano em 3 por cento por causa da inflação, você pode querer assumir que sua renda poupança, a fim de ser previsto com precisão, deve ser inflado por 3 por cento a cada ano também.

  Por exemplo, você pode querer assumir que, no segundo ano, sua renda poupança igual 103 por cento de US $ 20.000. No terceiro ano, sua renda poupança igual 103 por cento de US $ 20.600 (que é a economia de alugar o segundo ano).

Será que esse negócio de aluguel de poupança faz sentido? Com investimento de despesas de capital, o investimento de capital, muitas vezes você economiza dinheiro de alguma forma. Portanto, você precisa para estimar essas economias ao longo dos anos que você vai usar o investimento de capital.

Neste caso, a renda poupança deve ser igual à poupança aluguel atual mais a inflação de cada ano. Outra maneira de olhar para o custo do aluguer de poupança é para dizer que a renda poupança é igual a renda que você não terá que pagar se você possui o edifício.

Video: Administração Financeira e Orçamentária - Fluxo de Caixa

A tabela a seguir resume os fluxos de caixa que você goste, investindo neste edifício. A tabela tem uma coluna para cada número do ano (o cronograma mostra 20 anos de aluguel poupança e pagamentos de hipoteca).

A programação também inclui três colunas, que informam sobre a economia de aluguel, o pagamento de juros de hipoteca anual, e a quantidade de fluxo de caixa líquido. O valor de fluxo de caixa líquido é igual a renda poupança menos o pagamento de juros de hipoteca.

Note-se que nos dois primeiros anos, o pagamento de juros de hipotecas excede o aluguel poupança. No entanto, no ano 3 e além, a renda poupança excede o pagamento da hipoteca.

Quando você olha para os fluxos de caixa que resultam de um investimento de capital, você precisa fazer alguma suposição sobre o que acontece no final da vida do investimento. No caso do investimento edifício, por exemplo, você provavelmente precisará mostrar que a hipoteca é pago. Você também pode querer mostrar a venda do edifício em algum ponto.

Video: Análise financeira - Como calcular a TIR e VPL na HP12C

Para mostrar como isso funciona, vamos supor que no final do ano 20, você pagar a hipoteca (que ainda será de R $ 300.000, porque você só têm vindo a pagar juros) e supor que você vender o prédio por US $ 630.000 - esse valor é uma estimativa .

Para chegar a esta estimativa, levar o preço original de US $ 350.000 de compra e, em seguida, anualmente inflar esse valor por 3 por cento em 20 anos. Fazer isso produz um preço de venda estimado no ano 20 de US $ 630.000. Você também vai pagar custos de venda que totalizam US $ 30.000.

Video: Fluxo de Caixa - VPL

Esta próxima tabela mostra como esses números produzir um fluxo de caixa final liquidação. O preço bruto de venda equivale a US $ 630.000. Então você tem que pagar a hipoteca de US $ 300.000. Então você também tem R $ 30.000 de custos de venda.

Se você subtrair a hipoteca e os custos de venda do preço bruto de vendas, o fluxo de caixa final, então, igual a US $ 300.000. Isso faz sentido, certo? O preço bruto de venda de US $ 630.000 menos US $ 300.000 para o pagamento da hipoteca menos US $ 30.000 para os custos de venda é igual a $ 300.000.

Video: Calculando o VPL, TIR e Payback's - Exemplo Completo

O passo final é combinar as informações mostradas. A caixa líquido flui coluna resume os fluxos líquidos. A coluna de fluxo de caixa liquidação mostra 0 durante os primeiros 19 anos. Em seguida, no ano de 20, no entanto, o fluxo de liquidação de caixa mostra quanto $ 300.000. O negócio real combina os fluxos de caixa líquidos e o fluxo de caixa liquidação.