Como estimar a depreciação para o exame de licença imobiliário

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O exame de licença imobiliário terá perguntas que lhe pedir para estimar a depreciação. Depreciação é a perda de valor para qualquer estrutura devido a uma variedade de factores, tais como o desgaste, idade, e pobre localização.

O termo depreciação acumulada significa a depreciação total de um edifício por todas as causas. Você também deve observar que a depreciação acumulada não é o tipo de depreciação que diz respeito contadores quando eles depreciar um edifício ou uma peça de equipamento para fins fiscais.

exames de licenciamento geralmente pedir dois tipos de perguntas sobre a depreciação: A pergunta solicitando a definição de um tipo particular de depreciação e uma pergunta dando-lhe um item de depreciação e pedindo-lhe que tipo de depreciação que item representa. Ocasionalmente você pode ter uma pergunta que pede-lhe para calcular a depreciação usando uma técnica muito simples conhecido como o método linear.

A deterioração física (curável e incurável)

A deterioração física é o desgaste normal que um experiências de construção à medida que envelhece e que depende da qualidade original de construção eo nível de manutenção contínua. As duas categorias de deterioração, curável e incurável, têm mais a ver com a economia do que a possibilidade física real de corrigir alguma coisa:

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• deterioração curável: Refere-se a uma forma de deterioração que é economicamente viável para reparar. Em outras palavras, o aumento do valor excede o custo do reparo. A pintura é um bom exemplo de algo que geralmente agrega mais valor do que custa.

• deterioração incurável: Se o custo da reparação de um item supera o seu valor acrescentado à estrutura, o item é considerado incurável, mesmo se você pode corrigi-lo. Normalmente, estas formas de deterioração são itens físicos associados com a estrutura de um edifício - reparos de fundação significativos provavelmente seria classificado como incurável. Eles são incuráveis, porque você não iria beneficiar economicamente, fixando-los

obsolescência funcional

concepção ultrapassada em estruturas mais velhas ou projeto inaceitável em estruturas mais recentes geralmente aponta para um tipo de depreciação conhecido como obsolescência funcional. Ele também é separado em categorias curáveis ​​e incuráveis ​​relativos à viabilidade econômica.

Uma casa antiga, que tem quatro quartos, mas um único banheiro localizado fora da cozinha sofre de obsolescência funcional. Este exemplo mostra incurability porque o custo de construção de uma casa de banho totalmente novo, provavelmente supera qualquer aumento de valor para a casa ele pode gerar.

A nova casa construída com apenas dois quartos e uma sala de um escritório em casa sofreria de obsolescência funcional curável. A maioria das pessoas quer, pelo menos três quartos. Adicionando um armário para o espaço de escritório em casa e convertê-lo em um quarto seria relativamente fácil. Assim, o valor da casa aumenta em uma quantidade maior do que o que você gastou para construir o armário.

obsolescência externa

obsolescência externo é uma forma de depreciação causada por fatores externos à própria terra. É sempre incurável porque a terra não pode ser movido. Esta forma de depreciação pode ser causada por recursos econômicos ou físicos, normalmente chamado locacional,. Uma estação de gás adjacente a uma casa unifamiliar é uma fonte de caducidade externo. condições de mercado excepcionalmente ruim também pode ser considerada obsolescência externo.

O método linear de cálculo de amortização

O método linear de cálculo de amortização é uma das poucas questões de matemática que você pode ser perguntado sobre a abordagem de custo.

o método linear para estimar a depreciação presume que uma estrutura se deteriora com a mesma taxa a cada ano. Este método, que também é chamado de método vida era econômica, envolve uma estimativa do que são chamados à vida económica total de um edifício ea sua idade efectiva. Estes números são estimativas um tanto subjetivos que os avaliadores fazem quando usando o método linear.

Para fins de exame, lembre-se as definições e como fazer os cálculos. o vida econômica de um edifício reflete o número de anos que contribui para o valor da terra. o idade efectiva é uma estimativa de quantos anos o edifício parece ser, dado o desgaste, manutenção e atualizações.

O cálculo pressupõe que um edifício se deteriora a uma taxa igual durante a sua vida econômica, portanto, se você estimar a vida econômica de um edifício para ser 50 anos, em um ano ele se deteriora 2 por cento do seu valor total. Com efeito, utiliza-se 2 por cento de sua vida econômica total. A fracção também é 1/50 dois por cento.

Assim, o edifício deprecia a uma taxa de 2 por cento ao ano por causa da deterioração física. Apenas no caso de você ficar jogado uma pergunta com uma vida econômica totalmente diferente, digamos 40 anos, o cálculo seria 1/40. Se você dividir 1 por 40 você obter 2,5 por cento. Qualquer que seja a vida econômica total, se você dividir o número um pela vida econômica total, você começa a percentagem anual.

O próximo passo é onde a idade efetiva entra. Diga a idade efectiva de um edifício é de dez anos. Se a vida econômica do edifício é de 50 anos e para o cálculo anterior você sabe que deprecia 2 por cento ao ano, tudo que você faz é multiplicar a idade efectiva pela porcentagem anual de depreciação para obter a depreciação total.

No exemplo:

10 anos idade efectiva x 2 por cento ao ano depreciação = depreciação de 20 por cento total de

A parte final da fórmula é multiplicando a percentagem total de depreciação pela reprodução ou substituição custo. Para continuar o exemplo, digamos que seu custo de reprodução foi de US $ 100.000. A fórmula seguinte como:

$ Cem mil custo de reprodução x 20 por cento (0,20) = $ 20.000 depreciação total

$ 100.000 custo de reprodução - $ 20.000 depreciação = $ 80.000 depreciados custo das melhorias

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Para o teste, você precisa ser capaz de fazer todos esses cálculos quando recebe os dados apropriados.