Como calcular a depreciação propriedade de investimento para o exame de licença imobiliário

Depreciação é a recuperação do custo de um activo que se desgasta. Outro termo que você pode ver por depreciação no exame Real Estate License é recuperação de custos. O que lhe permite deduzir a depreciação de sua obrigação fiscal anual é a maneira do governo de reconhecer que o ativo se desgasta e que, se você não tem o ativo, você não pode ganhar algum dinheiro com que pagar impostos.

Com a depreciação, você acaba pagando menos impostos anuais em qualquer pedaço de propriedade (e manter mais de seus lucros).

O governo quer que você pagar impostos. Não há surpresa nisso. Para as pessoas que precisam de objetos físicos, como edifícios, máquinas, ou automóveis para ganhar os seus rendimentos e, portanto, de pagar impostos, o governo entende que nenhum objeto físico dura para sempre, e sem esse objeto que você não tem nenhum negócio e não pagam impostos.

A depreciação é a maneira do governo de reconhecer que estas coisas se desgastam e ajudar os investidores substituir esses itens para que eles possam continuar a ganhar renda e - você adivinhou - continuar a pagar impostos.

Aqui está um exemplo de propriedade não-real, incluindo o impacto fiscal. Suponha que você tem a menor empresa de aluguer de automóveis do mundo, com apenas um carro. Esse carro custa US $ 25.000, e você alugá-la e fazer $ 8.000 no que normalmente é chamado de renda como bruto (lucro antes dos impostos e despesas).

Depois de gás, óleo, manutenção e despesas de seguros são deduzidos, você acaba com US $ 6.000 esquerda como o seu Resultado líquido. Você está no suporte de imposto de 20 por cento, para que o seu cálculo do imposto é

$ 6.000 (lucro líquido) x 0,20 = $ 1.200 (impostos)

Pelo menos isso é o quanto seus impostos seria se o governo não reconhecer o fato de que os carros se desgastam e sem um carro você não tem negócio eo governo não recebe impostos. Assim, o governo permite deduzir a depreciação, que lhe permite fazê-lo durante o que é chamado de período de recuperação de custos de cinco anos sobre o carro.

$ 25.000 (custo de carro) ÷ 5 (período de recuperação de custos em anos) = $ 5.000 (depreciação por ano)

Então, agora, em vez de dedução de apenas US $ 2.000 em despesas de sua renda, você começa a deduzir mais US $ 5.000.

$ 8.000 (renda bruta) - $ 2.000 (despesas operacionais) - $ 5.000 (depreciação) = $ 1.000 (lucro líquido)

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$ 1.000 (lucro líquido) x 0,20 (taxa de imposto) = $ 200 (impostos)

Um projeto de lei de imposto de $ 200 contra US $ 1.200, cortesia de depreciação, soa muito bem. E você pensou que esses caras no IRS eram apenas após o seu dinheiro.

As propriedades de investimento beneficiar da mesma depreciação Cálculo no entanto, o período de recuperação de custos para edifícios é mais longo do que para veículos automóveis e terrenos baldios não pode ser depreciado em tudo, porque a terra não fica velho e desgastado como um edifício. E uma casa particular não pode ser depreciado, porque não é considerado um ativo de geração de renda.

O tipo de depreciação que é usado para propriedades de investimento é chamado Depreciação linear, porque uma quantidade igual do valor do edifício é deduzido a cada ano. O governo muda periodicamente as regras que regem o período de custo de recuperação, o tempo de titularidade necessário, e a taxa de imposto em que os ganhos de capital gerados a partir de depreciação são tributados.

Porque escritores exame de estado não quer ter que mudar questões do exame cada vez que o governo federal altera a legislação tributária, você provavelmente não terá nenhuma perguntas sobre as especificidades. Mas você pode ter uma pergunta sobre depreciação em geral, como ele funciona, e como isso afeta a base.

A beleza de depreciação é que é subtraído de renda anual reduzindo assim sua carga fiscal anual. Porque a depreciação reduz a base ajustada da propriedade, aumenta os ganhos de capital sobre os quais você vai ter que pagar impostos. Mas os ganhos de capital são tradicionalmente dado tratamento favorável pelo código de imposto, então, finalmente, você está pagando menos imposto sobre ganho de capital do que você teria sobre o rendimento anual.