Exame de licença imobiliário: o que acontece antes do fechamento

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Para o exame de licença imobiliário, você precisa saber sobre as coisas que acontecem entre o tempo do contrato de venda é assinado e o dia do título de fechamento quando a transferência de propriedade do imóvel de fato acontece. Atividades depois da assinatura do contrato, mas antes de fechar normalmente têm a ver com satisfazer os termos e condições do contrato e quaisquer termos e condições do credor pode definir.

Provar título comercializável

Um contrato típico vendas de imóveis exige que o vendedor para transmitir título comercializável ao comprador, o que significa que o título deve estar livre de quaisquer dúvidas razoáveis ​​quanto a quem é o dono e livre de quaisquer defeitos. O objectivo de estabelecer um título comercializável é provar que há nuvens estão impedindo título claro. UMA nuvem é algo que lança dúvidas sobre a propriedade do outorgante da propriedade.

Limpar título foi expandido para significar há problemas, tais como estruturas ilegais ou melhorias não permitidas na propriedade. As diferentes formas o concedente pode provar título comercializável variam em cada estado e pode mesmo variar de acordo com a área dentro do Estado. Em geral, porém, prova de bom título pode ser feito de várias maneiras diferentes. Aqui estão as descrições das quatro formas mais comuns:

• Resumo do título: A abstrata de título é um relatório do que foi encontrado em uma pesquisa de título, que é uma busca de praticamente todos os registros públicos relacionados com o título da propriedade, tais como ações e garantias anteriores. Esses registros são normalmente encontrados em escritórios ou terrestres registros escritório do registrador do condado do condado em que o imóvel está localizado.

  Embora qualquer pessoa pode pesquisar os registros públicos, durante uma pesquisa de título, um abstractor (Alguém que procura através de registros de título) ou procurador investiga a cadeia ou a história do título de um proprietário para outro, procurando lacunas na propriedade ou outros fatores que aparecem para lançar dúvidas sobre a validade da reivindicação do proprietário atual da propriedade.

  O resumo do título é então dado ao advogado do comprador para examinar. Quando o advogado do comprador está satisfeito que o vendedor tem o título comercializável, e emite um opinião do advogado de título, o fechamento pode prosseguir.

• Certificado de título: Um certificado de título é semelhante a opinião de um advogado de título e pode até ser preparado por um advogado. Ele também pode ser preparado por uma empresa ou um título abstractor, a pessoa que prepara o abstrato.

  O certificado de título é uma opinião sobre a validade do título, mas não uma garantia de título. Ao emitir um certificado de título, um advogado examina os registros públicos, mas não abstrata do título é preparado.

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  seguro de título: seguro de título pode ser comprado por conta própria ou como um suplemento para a opinião de um advogado de título ou um certificado de título. Título de seguro oferece proteção para o comprador, defendendo o novo proprietário se qualquer reivindicação futura é feita contra o título de propriedade.

  Em muitos casos em que um empréstimo de hipoteca está envolvido, o credor requer uma política título que cobre, pelo menos parte do credor do preço de compra. O proprietário pode querer obter um política do proprietário para cobrir o seu interesse na propriedade.

• sistema Torrens: O sistema Torrens é baseado em registro adequado do título. Um resumo do título e uma ação judicial para título quieto, que é onde você pode ir a tribunal para ter a declarar tribunal que você tem claro o título de propriedade, são arquivados com a autoridade ou escritório apropriado, como o funcionário do tribunal do condado.

  Se aprovado, um certificado de título claro, chamado de certificado Torrens ou certificado Torrens do título é emitido pelo tribunal, que ao contrário opinião do advogado ou certificado de título de um abstractor, é considerado como prova de propriedade. O sistema Torrens gradualmente está caindo em desuso nos Estados Unidos, mas alguns estados ou áreas dentro estados ainda usá-lo.

Remoção de ônus

Como parte de uma pesquisa de título, a empresa título determina se a propriedade está sujeita a quaisquer ônus. Liens são direitos financeiros sobre a propriedade. O proprietário / vendedor habitualmente remove todos os ônus da propriedade antes da venda, mas sob algumas circunstâncias, o comprador pode pagar o gravame. Se uma garantia não está satisfeito antes da data limite, ônus geralmente devem ser pagos no fechamento com recursos oriundos da venda.

examine gravames

buscas de título também tome nota de quaisquer outros ônus sobre o imóvel. Gravames limitações sobre o uso do proprietário do imóvel. Eles incluem garantias, mas também pode ser uma servidão ou uma restrição ação. Geralmente o comprador aceita a propriedade do imóvel sujeito a estes encargos. Eles normalmente não apresentam um problema com o título de propriedade.

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Cumprir as condições do contrato de venda

Embora a maioria das condições contratuais normalmente não afetam título, note que antes de fechar, o comprador concluir todas as condições que tenham sido colocados no contrato de venda. Assim, se um contrato de venda foi assinado e indica que um empréstimo hipotecário tem de ser obtida e uma casa inspecção por um inspector home ou outro profissional deve ser concluída, o comprador é responsável por completar essas atividades antes do fechamento.

Imediatamente antes do fechamento - normalmente naquele dia ou no dia anterior - o comprador pessoalmente inspeciona a propriedade. O agente de vender a propriedade ou o agente que trabalha com o comprador muitas vezes conduz este walk-through.